Punktem wyjścia Twoich działań powinno być ustalenie celu i odpowiedź na pytanie…dlaczego w tę nieruchomość chcesz zainwestować? Czym innym będziesz kierował się przy zakupie mieszkania dla siebie, a czym innym przy zakupie nieruchomości na wynajem lub sprzedaż.

Odpowiedz sobie na kilka pytań: 

1⃣ Czy zależy Ci na jednorazowym zysku?

2⃣ Czy zależy Ci na stałych przychodach?

3⃣ Czy inwestycja w nieruchomość to Twoja długoterminowa strategia inwestycyjna?

4⃣ Czy jest to jednorazowe ulokowanie kapitału, a może część większego planu?

Jeżeli odpowiesz sobie na te pytania uczciwie, to pozostałe kroki, które należy podjąć, sprawnie przeprowadzą Cię przez proces decyzyjny.

Wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości, dopiero gdy posiada nadwyżkę finansową. To bardzo komfortowa sytuacja, jednak zgromadzenie takiego budżetu może niekiedy okazać się wyzwaniem. Warto wspomnieć, że wiele osób decyduje się na kredyty hipoteczne, ponieważ chcą uniknąć zamrożenia własnych pieniędzy. Dobrze jednak mieć na uwadze to, by nieruchomość zarabiała przynajmniej na spłatę raty kredytu. Coraz większą popularność zyskuje również grupowe inwestowanie w nieruchomości, z uwagi na sprawną finalizację zakupu mieszkania dostępną w danym czasie na atrakcyjnych warunkach. 

Decydując się na inwestowanie w nieruchomości, warto w pierwszej kolejności zastanowić się nad tym, dla kogo będzie przeznaczona owa nieruchomość. Czy będzie to lokal na wynajem (np. biuro), a może zwykłe mieszkanie dla studentów lub młodego małżeństwa?

Odpowiadając sobie na to pytanie, będziesz mógł zawęzić rynek poszukiwań, dobrać odpowiednią lokalizację oraz standard wykończenia nieruchomości.

Jeśli wiesz już, kto będzie Twoim potencjalnym najemcą lub kupcem, możesz zastanowić się, która lokalizacja będzie idealna dla zainteresowanych. To pomoże Ci w poszukiwaniach. Zwracaj uwagę na każdy szczegół – odległości od przystanków, odległość od centrum, możliwości dojazdu, czy jest w pobliżu parking, czy znajdują się lokale handlowo – usługowe (np. sklepy, biblioteka, przedszkole, bank). 

Pamiętaj, że rozsądnie zakupiona nieruchomość może dodatkowo przynosić regularne przychody.

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem to jedna z podstawowych form inwestycji. Często otrzymuję pytanie…

Przepisy podatkowe zmieniają się jak w kalejdoskopie, dlatego ważne, abyś sprawdził je przed samym podpisaniem umowy z najemcą. Według obecnego prawa nie w każdej sytuacji konieczne jest posiadanie firmy, by móc wynajmować mieszkanie. Jeśli decydujesz się na wynajem długoterminowy, możesz to robić prywatnie, pod warunkiem, że w swojej ofercie masz jedno/ dwa mieszkania. Jeżeli zdecydujesz się na najem krótkoterminowy – założenie działalności gospodarczej jest absolutnie konieczne.

Jeśli zakupu mieszkania dokonasz jako firma, możesz rozważyć podjęcie współpracy z firmą zajmującą się obsługą najmu.

Decydując się na zakup nieruchomości pod inwestycje musisz pamiętać, że głównym celem jest generowanie stałego dochodu. Oznacza to, że po opłaceniu wydatków takich jak: czynsz, media, rata kredytu, ewentualne naprawy, podatki, w “kieszeni” powinna pozostawać nadwyżka pieniędzy.

Stopa zwrotu powinna być większa od stopy inflacji, aby co miesiąc realna stopa zwrotu była większa od zera. Na atrakcyjność mieszkania wpływa wiele czynników, do których poza wspomnianymi powyżej ( lokalizacja, dojazd, standard wykończenia i wielkość mieszkania) wpływają również m.in. nowe inwestycje realizowane w najbliższej okolicy, sąsiedztwo.

Inwestycja w mieszkanie to jednocześnie mniej obowiązków, ponieważ wynajem długoterminowy daje Ci spokojną głowę, gdy znajdą się najemcy. Oczywiście, musisz utrzymywać z nimi relacje, prowadzić dokumentację, jednak wynajem długoterminowy jest gwarancją, że nie będziesz musiał angażować za dużo swojego czasu. 

Na pewno słyszałeś o możliwości wynajęcia apartamentu na kilka dni lub tydzień. Jak inwestować w mieszkania? Tego typu lokale przeznaczone są głównie dla turystów, dlatego inwestycja w mieszkanie będzie miała głównie sens tylko w miejscowościach turystycznych lub w większych miastach. 

Najem krótkoterminowy cieszy się ogromną popularnością, ponieważ jest tańszy od usług hotelowych. Decydując się na inwestycję warto szczególnie zwrócić uwagę na lokalizację. 

Twój biznes będzie miał powodzenie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy Sopocie, ale niekoniecznie w małych miejscowościach. W przypadku najmu krótkoterminowego możesz liczyć na spore przychody, jednak taki rodzaj nieruchomości będzie bardziej wymagający w prowadzeniu. 

Dlaczego?

☒ Twoja nieruchomość będzie eksploatowała się szybciej niż w przypadku najmu długoterminowego

☒ Lokatorzy będą się zmieniać z dużo większą częstotliwością

☒ Może pojawić się konieczność częstszego inwestowania w remonty i naprawy usterek

Ponadto, ta forma wynajmu wymaga dużego zaangażowania właściciela, ponieważ obliguje:

☒ prowadzić system rezerwacji,

☒ być w kontakcie z klientami, odpowiadać na ich zapytania,

☒ przygotować lokal na przyjazd lokatorów,

☒ przekazać klucze, a po ich odebraniu posprzątać mieszkanie.

Zanim zdecydujesz się na inwestowanie w mieszkania pod najem krótkoterminowy, weź pod uwagę potencjalne zyski i przede wszystkim swoją dyspozycyjność. Przy tego rodzaju inwestycji koniecznie musisz założyć działalność gospodarczą.

Jest to coraz popularniejsza, ale także bardziej ryzykowna forma inwestowania w nieruchomości. Polega ona na zakupie mieszkania, wyremontowaniu (zwiększeniu standardu) i sprzedaniu z zyskiem. W rzeczywistości jest to dużo żmudniejszy proces. 

Osoby zarabiające na house flippingu wyszukują takie mieszkania np. podczas aukcji komorniczych lub poprzez stały monitoring okazji na rynku z pierwszej ręki. Owe inwestycje to często zaniedbane lub zdewastowane mieszkania, które często wymagają generalnego remontu. Rzadko kiedy wystarczy “drobne odświeżenie”. Sztuką house flippingu jest właśnie znalezienie odpowiedniej nieruchomości.

Średnia stopa zwrotu przy inwestycji w mieszkanie na sprzedaż to ok. 15%. W niektórych przypadkach może ona wynieść 30%, a nawet i 50%. Należy pamiętać, że im łatwiejszy wydaje się zarobek, tym więcej problemów może wyniknąć po drodze.

✘ Kupno nieruchomości bez potencjału, która przysporzy problemów – jednym z utrudnień przy sprzedaży nieruchomości może okazać się np. mało atrakcyjna lokalizacja. 

✘ Zakres remontu – niedoszacowanie kosztów remontu, albo zbyt duży zakres prac może doprowadzić do dużego przestoju lub niskiej stopy zwrotu z inwestycji.

✘ Brak odpowiedniej wiedzy może doprowadzić do generacji dodatkowych kosztów. Nieumiejętnie prowadzona sprzedaż prowadzi do uzyskania niższej ceny za nieruchomość lub do długiego poszukiwania nabywcy.

Warto mieć na uwadze, że na rynku jest duża konkurencja, nie tylko ze strony pośredników, którzy często mają dostęp jako pierwsi do wielu okazji, ale także ze strony bardziej doświadczonych inwestorów.

Tę formę inwestycji w nieruchomość uznaje się za jeden z rodzai house flippingu. Niewątpliwie ogromnym plusem inwestowania w takie mieszkania jest spora dostępność dużych lokali na rynku oraz ogromne zapotrzebowanie na małe lokale. Takimi mieszkaniami będą na pewno zainteresowani studenci czy single. 

Problem, jaki możesz napotkać na swojej drodze, to ograniczenia budowlane. Niestety nieruchomości nie możesz podzielić ot tak. Wszystko musi być zgodne z prawem i wynikać z przepisów architektonicznych.

Mimo wszystko, jeśli uda Ci się znaleźć jeden duży lokal, przerobić go na mniejsze lokale i sprzedać – będziesz na pewno zadowolony ze swoich zysków. 

Podnajem nieruchomości to idealna opcja dla początkujących inwestorów. Ta forma działalności skierowana jest do osób, które nie posiadają mieszkań pod wynajem, a chcą inwestować w nieruchomości. Podnajem nieruchomości polega na wynajęciu nieruchomości, której warunki (i właściciel) pozwalają na udostępnianie jej innym najemcom. Potencjalny zysk zależy tylko od atrakcyjności lokalu i Twojego porozumienia z jego posiadaczem.

Ogromnym plusem tego rozwiązania jest fakt, że możesz zacząć zarabiać, nawet jeśli nie stać Cię na kupno mieszkania. Taki system sprawdzi się nawet w przypadku lokalu, w którym sam mieszkasz. Wtedy ktoś dołoży Ci się do czynszu. Warunkiem jest właściwy układ pomieszczeń.

Do wad podnajmu nieruchomości z pewnością należą ograniczone możliwości wypływające z faktu, iż nie jesteś właścicielem nieruchomości. Minus stanowią także skomplikowane zasady opodatkowania takiego biznesu i konieczność założenia w tym celu działalności gospodarczej.

Ta forma inwestycji polega na zakupie pokoju w hotelu lub apartamentowcu, stając się tym samym udziałowcem nieruchomości (bierzesz udział w podziale zysków). Taka inwestycja wymaga sporego nakładu finansowego, bowiem ceny za mkw zaczynają się często od liczb pięciocyfrowych. 

Inwestycja w taką nieruchomość obarczona jest jednak ogromnym ryzykiem. Bez względu na to, czy umówisz się na stały procent od zysków przez określony czas, czy na podział zysków, to zawsze zależy on od zysku całego hotelu. W branży turystycznej nie jest on wcale pewny, ponieważ wystarczy, że nie dopisze pogoda albo pojawi się pandemia i… zysk może okazać się niewielki, jeśli w ogóle nie stracisz na tej inwestycji.

Zamiast zajmować się wynajmem nieruchomości osobom prywatnym, możesz podnająć lokal firmie. To bardzo opłacalny rodzaj inwestycji, ponieważ często brakuje dużych lokali. Warto więc zakupić powierzchnię biurową i podnająć ją większemu przedsiębiorstwu. 

Wynajem nieruchomości firmom wiąże się z dużą stopą zwrotu, bowiem znacznie trudniej jest znaleźć biuro spełniające wszystkie standardy niż… mieszkanie.

Przy inwestycji w nieruchomości komercyjne musisz mieć jednak na uwadze, że zainteresowanie lokalem będzie wiązało się z sytuacją gospodarczą w kraju. Przy wynajmie mieszkań, wiesz, że ludzie muszą gdzieś mieszkać, a przy wynajmie lokali usługowych mogą pojawić się przestoje.

Wspomnę także o tym, że o lokale usługowe, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach jest bardzo trudno, dlatego zakupem lokalu warto zainteresować się już na etapie inwestycji deweloperskiej.

Pożyczka deweloperska (kredyt u dewelopera) nie stanowi konkretnej oferty finansowania. Firma deweloperska nie pożycza środków swoim klientom. Może za to pośredniczyć w podpisaniu umowy kredytowej między bankiem a klientem. Zamiast zgłaszać się do wybranego doradcy kredytowego, możesz zdać się na pomoc dewelopera, który z pewnością ma w tym zakresie specjalistów. Co więcej, deweloper nie pobierze za to dodatkowych opłat. Jest także w stanie wynegocjować korzystne warunki kredytowe z uwagi na regularną współpracę z bankami. Pożyczka deweloperska jest zatem w wielu przypadkach korzystna.

Cały proces odbywa się na takich samych zasadach jak kredyt hipoteczny zaciągany bezpośrednio w banku. Oznacza to więc, że zbadana zostanie Twoja zdolność kredytowa, a Ty będziesz musiał przygotować stosowne dokumenty. 

Pożyczka deweloperska może być przeznaczona wyłącznie na zakup nieruchomości. Co istotne, musi to być nieruchomość z rynku pierwotnego. Nie ma przy tym znaczenia, czy będzie to mieszkanie, szeregówka, czy dom jednorodzinny. 

Wydaje się, że to rozwiązanie zdecydowanie ma więcej zalet niż wad. Najważniejsza zaleta to skrócenie czasu, który zazwyczaj poświęcić trzeba na formalności kredytowe.
Współpraca dewelopera z bankiem sprawia bowiem, że nie musi on każdorazowo weryfikować wartości nieruchomości. Wsparcie ekspertów także stanowi ogromny plus.

Trudno doszukać się wad tego rozwiązania. W niektórych przypadkach może się jednak okazać, że deweloper pobiera dodatkową opłatę za pośredniczenie w umowie kredytowej. Wówczas warto się zastanowić nad takim wyborem.

Nie zawsze decydując się na pożyczkę deweloperską, masz pewność, że wybierze najlepszą z możliwych ofertę. Samemu też dobrze jest sprawdzić różne oferty.

Jest to rodzaj alternatywy dla określonej grupy klientów. Osoby finansujące nabywają udziały w danym przedsięwzięciu i zyskują prawo do czerpania z niego zysków. Grupowe inwestowanie na rynku nieruchomości jest dedykowane dla osób gotowych podjąć ryzyko zainwestowania swoich środków, licząc się z możliwą częściową utratą kapitału.

Popularne modele współpracy obejmują zakup grupowy poprzez:

➡ sieć zaufanych znajomych / inwestorów indywidualnych – każda osoba dokonuje określonego wkładu pieniężnego otrzymując proporcjonalną część w nabytej nieruchomości. Ten model najlepiej się sprawdza kupując mieszkanie pod inwestycje z zamiarem jej upłynnienia w krótkim czasie.

➡ crowdfunding udziałowy działa on w ten sposób, że osoba, która wpłaca określony kapitał, przystępuje do spółki z o.o., której staje się udziałowcem. Nabywa również prawo do otrzymania dywidendy wypłacanej z zysku zrealizowanego przez Spółkę oraz ma wpływ na podejmowane w niej decyzje. W procesie inwestowania grupowego, w zależności od konkretnie wybranej strategii inwestycyjnej, występują określone ryzyka. Warto zwrócić uwagę, czy spółka, z którą chcemy inwestować, jest ich świadoma i jakie mechanizmy uruchomiła, żeby te ryzyka ograniczać. Aby przystąpić do grupowego inwestowania w nieruchomości należy podpisać umowę objęcia udziałów. Taka umowa określa zasady współpracy i uprawnienia udziałowca. Następnie należy wpłacić zadeklarowaną kwotę w umowie przedwstępnej na rachunek spółki.

Reasumując, grupowe inwestowanie w nieruchomości, to rozwiązanie dedykowane dla osób, które nie mają wystarczających nadwyżek finansowych lub preferujących dywersyfikację inwestycji.

Taka forma inwestycji w nieruchomości jest swego rodzaju novum. W czasach kiedy deweloperzy mają utrudniony dostęp do finansowania bankowego, na popularności zyskały pozabankowe formy finansowania jak np. pożyczki dla firm, czy obligacje korporacyjne. Kolejną formą finansowania działalności operacyjnej dewelopera jest sprzedaż mieszkań będących na etapie realizacji. Taka sprzedaż przybiera formę umowy inwestycyjnej. Stronami takie umowy są deweloper i inwestor. Ryzyko inwestycyjne jest tutaj ograniczone z uwagi na posiadanie zabezpieczenia w postaci konkretnej nieruchomości. Inwestor dokonuje zakupu nieruchomości po cenie niższej niż aktualna cena ofertowa nieruchomości, zyskując tym samym możliwość jej sprzedaży po cenie rynkowej. Bardzo często w gestii dewelopera pozostaje sprzedaż mieszkania po cenie wyższej niż cena zakupu nieruchomości przez inwestora. Taka forma jest najbardziej atrakcyjna, z uwagi na brak konieczności angażowania własnego czasu w transakcję sprzedaży nieruchomości.